תביעה לפינוי מושכר

הקדמה- פינוי שוכר מדירה:

עסקת שכירות נחשבת בעיני רבים ל"עסקה פשוטה", ולעיתים בעלי נכסים שמעוניינים להשכיר את נכסיהם אינם פונים לעורך דין לצורך עריכת הסכם שכירות, אלא חותמים על הסכם שכירות "סטנדרטי" אשר מסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר.

אולם, לעיתים קרובות מידיי, בעלי נכסים נקלעים לסיטואציות שהסכם השכירות השבלוני לא נותן להן מענה.

שתי הסיבות השכיחות ביותר לסכסוכים הנובעים מעסקת השכירות הן אי תשלום דמי שכירות, וכן סירוב השוכר להתפנות מהמושכר.

בהסכמי השכירות, נהוג לקבוע בטוחות למקרים בהם השוכר לא מפנה את המושכר במועד, או לא משלם את חובותיו – אז יוכל המשכיר לעשות בהן שימוש.  אולם, לא תמיד יש בידי הבטוחות הכספיות כדי לסייע למשכיר לפנות באופן מיידי את השוכר, ומשכירים עלולים להיקלע להליכים משפטיים ארוכים, יקרים ומייגעים.

האם ניתן לפנות דייר שמסרב להתפנות מהדירה במועד בכוח?

חוק המקרקעין, התשכ"ט -1969, אינו מאפשר בדרך כלל למשכיר לפעול בדרך של עשיית דין עצמי כלפי שוכר, אפילו כשבין הצדדים אין יותר חוזה בר תוקף, שכן השוכר אינו נחשב כמי שפלש לדירה שלא כדין.

על פי החוק והפסיקה, בעלים במקרקעין אינו רשאי לעשות דין עצמי אפילו כנגד מסיג גבול, אלא בנסיבות בהן מדובר ב"פלישה טרייה" ובכפוף לתנאים שרק אם התקיימו, נחשב השימוש בכוח עצמי לנסבל.

כמובן שגם הוראה חוזית לפיה המשכיר רשאי, במקרה של אי פינוי הדירה במועד, להחליף מנעולים ולסלק מן הדירה את השוכר על חפציו, אינה תקפה ואין לעשות בה שימוש, למרות שתניה זו עודנה רווחת בחוזי שכירות רבים.

מהן הדרכים החוקיות לפינוי דייר שמחזיק במושכר שלא כדין? 

לאור השכיחות והישנות הגשת תביעות לפינוי מקרקעין בבתי המשפט השלום ברחבי הארץ הוקם הליך וולונטרי ומזורז של תביעה לפינוי מושכר.

על מנת לאפשר הליך מקוצר וממוקד שכל תכליתו היא לפנות את השוכר מנכס המקרקעין באופן מהיר, יוכל המשכיר לתבוע בכתב התביעה סעד של פינוי בלבד. יחד עם זאת, המשכיר יהיה זכאי לתבוע סעד של פיצוי או כל סעד אחר, בשל אותה עילה, בהליך נפרד וללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט.

כיצד מתנהל הליך תביעה לפינוי מושכר ?

במסגרת כתב התביעה וכתב ההגנה, על הצדדים להגיש את כל האסמכתאות עליהם הם מתבססים. בנוסף, עליהם לצרף תצהירים מטעמם. הנתבע, כלומר השוכר, אינו רשאי לשלוח הודעת צד ג' ואף אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד בגין התביעה לפינוי המושכר שהגיש נגדו המשכיר.

בהליך תביעה לפינוי מושכר, יכול משכיר לקבל פסק דין לטובתו בתוך 60 ימים מיום הגשת כתב התביעה לפינוי המושכר, שכן על הנתבע להגיש כתב הגנתו בתוך 30 ימים מהגשת כתב התביעה ועל בית המשפט לקבוע מועד לדיון במסגרת 30 ימים מהגשת כתב ההגנה האחרון.

נראה אם כן, כי הדין הפרוצדוראלי בתביעה לפינוי מושכר, כפי שהובא לעיל, בשונה מהדין הפרוצדוראלי בתביעה רגילה, מביא לקיצור משמעותי במשך הזמן הנדרש לניהולו של הליך הפינוי, הכרעת בית המשפט ומתן פסק דין המורה על פינוי השוכר מן המושכר. הליך זה, מסייע ומקל מאוד על הגשת תביעת פינוי, ומפחית את חששם של המשכירים כי ההליך המשפטי יארך זמן רב.

סיכום

מכאן, ישנה חשיבות רבה בעריכת הסכם שכירות בר אכיפה, המגן על המשכיר בנסיבות המתוארות, אצל עורך דין המומחה בדיני מקרקעין, באופן המקיים בטחונות קשיחים ומיידיים למשכיר ומעניק סעדים מיידים למשכיר, אשר מצמצם את נזקיו עד מאוד ככל שהשוכר יפר את ההסכם.

בנוסף, יש לפנות לעורך דין מקרקעין לצורך ביצוע ההליך של פינוי מושכר  והנפקת צו פינוי לשוכר המחזיק במושכר שלא כדין.

הכותבת הינה בעלים של משרד עורכי דין יפית יוחפז, אשר מתמחה בתחום המקרקעין, בדיני ירושה, ובתחום האזרחי- מסחרי.

האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.