Городской проект реновации – ул.Ха-Арава 18-26

Комплекс Йосефталь расположен на западном въезде в Хулон, по близости к основным транспортным маршрутам – шоссе Аялон, станция поезда "Йосефталь", а в будущем ещё и к станции метро.

Комплекс Йосефталь продвигается Управлением реновации городов в сотрудничестве с муниципалитетом Холона и финансируется Государственным управлением по обновлению городов. Комплекс включает северную часть квартала Джесси Коэн и южную часть квартала Неот Рахель. На данный момент комплекс содержит около 414 единиц жилья (включая здания на ул. Ха-Арава 18–26 ); планируется построить здесь больше жилых домов, коммерческих и общественных зданий и рабочих мест.

К этому письму прилагаются визуализации комплекса Йосефталь, представленные муниципалитетом на конференции с участием общественности, состоявшейся 3 августа 2020 года.

Муниципалитет только продвигает программу для нас. Мы должны договориться с предпринимателем о выполнении работ.

В качестве девелоперов выступают две компании: Карассо недвижимость ЛТД и Левинский-Офер ЛТД.

Карассо недвижимость ЛТД. – предприниматель в сфере недвижимости, который считается одной из старейших компаний в этой сфере на израильском рынке (с 1933 года). Компания занимается инициированием, разработкой, планированием и строительством проектов в сфере недвижимости по всей стране.

(Ссылка на сайт компании Карассо недвижимость ЛТД, где можно посмотреть на уже выполненные ими проекты: https://www.carasso-nadlan.co.il/ )

Левинский-Офер ЛТД. – общественная строительно-девелоперская компания с более чем 40-летним стажем строительства жилых домов и микрорайонов. На сегодняшний день  Lewinsky-Ofer спроектировали и построили здания, высотные башни, коттеджи и виллы для тысяч семей по всей стране с богатой спецификацией и качественной отделкой, предоставляющие чрезвычайно высокий уровень жизни.

(Ссылка на сайт компании Левинский-Офер ЛТД, где можно посмотреть на уже выполненные ими проекты: https://www.levinski-ofer.co.il )

Соглашение о выселении из-за строительства является широким соглашением и включает множество привилегий для домовладельцев. Вот основные моменты:

1. Ожидаемые расходы до момента получения новой квартиры: все расходы с даты подписания договора с застройщиком до получения ключа от новой квартиры будут оплачены застройщиком. Домовладельцам не придется ничего платить.
2. Богатые технические характеристики новой квартиры: вместе с соглашением, которое должно быть подписано с застройщиком, каждый домовладелец получит документ с подробными техническими характеристиками новой квартиры, которая будет построена на самом высоком уровне. В подписываемом договоре будет подчеркнуто, что технические характеристики новых квартир домовладельцев не будут отличаться от технических характеристик квартир застройщика.
3. Наем строительного инспектора на объекте: строительный инспектор для проекта будет назначен исключительно от имени домовладельцев. Инспектор будет присутствовать на строительной площадке, и его роль будет заключаться в наблюдении и надзоре за тем, чтобы все строительство велось в соответствии с законом, а подрядчик добросовестно выполнял все свои обязательства перед домовладельцами.
4. Перевозка вещей и помощь с переездом: каждому домовладельцу положено перевезти свои вещи на съемную квартиру бесплатно. По завершению строительных работ переезд назад в новую квартиру будет также осуществлен бесплатно для домовладельцев.

5. Оплата арендной платы за весь период строительства: домовладельцы имеют право на получение арендной платы за весь период строительства, с момента выселения из квартир до получения новых квартир.
6. Получение новой квартиры и регистрация в реестре на имя домовладельца: застройщик обязан завершить регистрацию квартиры в реестре. Для этого существует «гарантия регистрации», которая гарантирует фактическую регистрацию квартиры в реестре на имя домовладельца.
7. Обязательство по устранению дефектов: если обнаружатся строительные дефекты/недоделки, застройщик обязан их устранить в соответствии с законом. В конце первого года, который считается «испытательным сроком», застройщик обязан устранить любые обнаруженные неполадки. Также гарантия застройщика перед жильцами за квартиру распространяется на все сроки, предусмотренные законодательством. Разработчик предоставит гарантию на дефекты проверки.

8. Право на продажу/сдачу в аренду: каждый домовладелец имеет право продать, сдать в аренду, передать другим лицам принадлежащую ему/ей квартиру и делать все, что угодно в отношении своей квартиры пока она не будет снесена.

Дополнительная площадь квартиры вместе с балконом – 29 метров.

Будет произведен замер площади старой квартиры. После измерения будет дано:

1. Дополнительные 17 метров под новую квартиру.
2. Солнечный балкон площадью около 12 метров с учетом ограничений по планировке (но не менее 10 метров).
3. Место для парковки, которое будет зарегистрировано в реестре (т.н. "табу") на имя домовладельца .
4. Подсобное помещение размером 5-6 кв. метров, зарегистрированное в реестре на имя домовладельца.

Сравните предложения и проверьте, какой комплекс берет на себя застройщик в рамках сделки (включают ли эти 25 метров балкон? Парковку? Подсобное помещение?)

Известно, что в доме на ул.Эйлат 56 подписали такое же предложение, как и наше. Также важно уточнить, что муниципалитет утверждает дополнительные 12 метров для каждого домовладельца. Полученное нами предложение выходит далеко за эти рамки. Мы хотим подписать соглашение, которое можно реализовать, а не то, которое невозможно выполнить.

Девелопер/подрядчик должен быть высококвалифицированным.

Девелопер/подрядчик должен соответствовать всем требованиям закона.

Девелопер/подрядчик обзан предоставить доказательство своей финансовой состоятельности.

Девелопер/подрядчик обязан предоставить крупномасштабные строительные контракты для фактического строительства по всей стране.

Девелопер / подрядчик обязан предоставить отчёт об уплате всех необходимых налогов.

Муниципалитет продвигает генеральный план городской застройки (ТАБА) для жителей комплекса Йосефталь, который после утверждения  может быть реализован через застройщика. Тем не менее, ничего не мешает нам вести переговоры с застройщиком параллельно с муниципалитетом.

На сегодняшний день, жильцами комплекса Йосефталь а были выбраны два застройщика: Карассо-Левинский ЛТД. (большая часть работ будет осуществляться им) и Альмог-Кадай ЛТД.

Все жильцы комплекса «Йосефталь» уже подписали соглашение с застройщиками , кроме нашего дома.

застройщик, заключающий с нами договор на данном этапе, способен повлиять на процесс планирования в муниципалитете и защитить права жильцов.

Я, адвокат Яфит Йохпаз, по совместительству – владелица квартиры в доме №18 по ул. Ха-Арава

Когда Кедем подал в суд на большую часть жителей дома (на того, кто не подписал соглашение, был предъявлен иск на 2,5 миллиона шекелей, а на того, кто подписал соглашение, был предъявлен иск о назначении арбитра), жильцы дома пришли ко мне и попросили провести это разбирательство, чтобы решить проблему, с которой столкнулся весь дом. Большая часть жильцов подписали на меня доверенность. Они понимали, так же, как и я понимала, что в качестве адвоката и жительницы дома у меня есть и возможность и интерес заботиться о благе нашего дома.

Как в переговорах с девелопером Карассо-Левинский ЛТД, так и при ведении судебных разбирательств я брала в расчет исключительно интересы жильцов во всем здании (18-26).

В любой сделке по оформлению строительства все расходы берет на себя застройщик. Гонорар адвоката жильцов также распространяется на застройщика, хотя адвокат жильцов несет фидуциарную обязанность исключительно перед жильцами. Это приемлемо при любой сделке по расчистке территории. У предпринимателя есть свои отдельные юристы.

Будучи одной из жильцов дома, я заинтересована добиться успеха в проекте, максимально расширить наши права и защитить нас с правовой точки зрения, и это только увеличивает мои обязательства и мою ответственность перед жильцами дома – а не наоборот.