השאלה שנשאלה
חברה שלי שכרה דירה לפני כחודש. לפני חתימת החוזה היא שאלה את בעל הדירה בוואטסאפ האם צפויה בנייה באזור, ובפרט פרויקט מסוג תמ״א, והוא השיב במפורש: “לא ידוע לי שום דבר כsuch. כל היתר בסדר”.
כעת התברר שבאזור מתוכנן פרויקט של הריסת בניין והקמת הרכבת הקלה. כבר נערכים במקום להחלפת החלונות בבניין לחלונות אטומים לרעש, כך שצפוי רעש משמעותי, למרות שמועד ההריסה והבנייה בפועל טרם נקבע סופית. ההתכתבות עם בעל הדירה מתועדת במלואה.
האם עשויה להיות כאן עילה להטעיה או לביטול חוזה השכירות? האם ניתן לדרוש פיצוי או לצאת מהחוזה ללא קנס, ומה מומלץ לעשות בשלב הזה?
תשובה
שלום רב ותודה על פנייתך.
השאלה שהצגת נוגעת לאחד הנושאים המרכזיים בדיני חוזים ובחוק השכירות והשאילה – חובת תום הלב במשא ומתן ובקיום חוזה, וכן שאלת ההטעיה החוזית.
-
חובת הגילוי ותום הלב: חוק החוזים קובע כי צד למשא ומתן חייב לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. כאשר שוכר פונה למשכיר באופן ישיר ושואל שאלה מפורשת לגבי בנייה צפויה או פרויקטים סביבתיים (כגון תמ״א או תשתיות תחבורה) העשויים לפגום באופן משמעותי בהנאה מן הדירה, על המשכיר מוטלת חובה גמור להשיב האמת ולגלות את כל המידע המהותי המצוי בידיעתו. מתן מענה שלילי (“לא ידוע לי”) בזמן שבפועל מקודמים פרויקטים משמעותיים באזור, עלול להוות מצג שווא ואף הטעיה בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים.
-
עילת ביטול בשל הטעיה: הטעיה מתקיימת כאשר צד נכנס לחוזה עקב טעות שמקורה במצג שווא או בהסתרה של מידע שהיה חובה לגלותו. העובדה שההתכתבות מתועדת מהווה ראיה בעלת משקל רב לכך שהנושא היה מהותי עבור השוכרת טרם חתימת ההסכם. יחד עם זאת, יש לבחון את היקף הפגיעה בפועל (האם מדובר ברעש בלתי נסבל המשבש לחלוטין את השימוש הסביר בדירה, או באירוע עתידי שמועדיו טרם ברורים).
-
צעדים מומלצים בשלב זה:
- איסוף תיעוד: יש לשמור את מלוא ההתכתבויות, מסמכי החוזה, וכן כל מידע רשמי נוסף לגבי פרויקט הרכבת הקלה או העבודות בבניין.
- פנייה בכתב לבעל הדירה: מומלץ לפנות לבעל הדירה בכתב (באמצעות מכתב רשמי או פנייה מתועדת), להציג בפניו את העובדות החדשות שהתגלו, ולהזכיר לו את תגובתו המקורית טרם החתימה. יש לדרוש ממנו פתרון – החל מהפחתה משמעותית בדמי השכירות בגין ירידת ערך ההנאה מהנכס ועד למתן אפשרות לסיים את ההסכם ללא קנסות במידה והמצב הופך לבלתי נסבל.
- בדיקת החוזה: מומלץ לבחון את תניות החוזה הספציפיות, שכן לעיתים ישנם סעיפים העוסקים בשינויים סביבתיים או בזכות יציאה מוקדמת.
לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.