השאלה שנשאלה
נכס מקרקעין שייך במחציתו לגבר שעבר להתגורר בבית אבות, והוא משכיר את הנכס לצד שלישי (בן משפחה) מבלי ליידע את יתר בעלי הזכויות. המחצית השנייה של הנכס הייתה שייכת לאישה שנפטרה, אשר הורישה בצוואתה את חלקה לארבעת ילדיה, כך שכל ילד מחזיק ב-1/8 מהנכס הכולל.
השואלים מבקשים לדעת:
- האם ניתן לבצע פירוק שותפות בנכס בשלב זה, בעוד הגבר בחיים, וזאת כאשר רק חלק מן הילדים (שניים מתוך ארבעה) מעוניינים בכך?
- האם מגיע לכל אחד מהילדים לקבל את חלקו היחסי (1/8) מדמי השכירות, והאם נדרשת חתימתם על חוזה השכירות?
- ככל שלא שולמו דמי שכירות לילדים במשך מספר שנים, לכמה זמן אחורה ניתן לדרוש את התשלום?
תשובה
שלום רב,
מדובר בשאלה משפטית חשובה המשלבת דיני מקרקעין ודיני ירושה. להלן התייחסות מפורטת לסוגיות שהעלתם:
1. פירוק שותפות במקרקעין
על פי חוק המקרקעין, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השותפות. העובדה שאחד השותפים עבר לבית אבות, או העובדה שרק חלק מהיורשים (למשל, שניים מתוך ארבעה) מעוניינים בפירוק השותפות, אינה שוללת את זכותם של אותם יורשים להגיש תביעה לפירוק שותפות בבית המשפט או המפקח על המקרקעין. אין צורך בהסכמת כלל השותפים כדי לבקש את פירוק השותפות, שכן המשפט אינו כופה על אדם להישאר בשותפות במקרקעין בניגוד לרצונו.
2. דמי שכירות וחתימה על חוזה השכירות
כבעלי זכויות רשומים (או בעלי זכות מכוח צו קיום צוואה) בשיעור של 1/8 כל אחד, לילדים עומדת זכות קניינית מלאה בנכס.
- דמי שכירות: לכל יורש מגיע לקבל את חלקו היחסי בדמי השכירות הנגבים מהנכס (במקרה זה, 1/8 לכל ילד מתוך סך דמי השכירות הראויים או הנסגבים בפועל). השכרה של הנכס במלואו על ידי שותף אחד בלבד, תוך התעלמות מיתר השותפים ומבלי להעביר לידיהם את חלקם, מהווה לכאורה עשיית עושר ולא במשפט ופגיעה בזכויות הקניין שלהם.
- תוקף ההסכם וחתימה: השכרה של נכס משותף מחייבת עקרונית את הסכמתם של יתר השותפים בהתאם לחלקיהם, או לפחות ניהול תקין של הנכס המשותף. השוכר והמשכיר אינם יכולים להתעלם מבעלי הזכויות האחרים, ומומלץ לבדוק את מעמדו של חוזה השכירות הקיים.
3. תביעה רטרואקטיבית בגין דמי שכירות
ככל שלא שולמו לילדים דמי השכירות המגיעים להם כדין במשך מספר שנים, עומדת לו הזכות לדרוש את חלקם היחסי עבור תקופה זו. עם זאת, יש לתת את הדעת על תקופת ההתיישנות האזרחית (העומדת על לרוב על 7 שנים) וכן על טענות אפשריות מצד המחזיקים בנכס. מומלץ לאסוף את מלוא הנתונים, המסמכים והתיעוד ביחס לדמי השכירות ששולמו או לא שולמו עד כה.
נוכח מורכבות היחסים בין השותפים והצורך בנקיטת הליכים משפטיים מתאימים (כגון הגשת תביעה לפירוק שותפות ו/או תביעה כספית לתשלום דמי ראויים עבור השימוש בנכס), מומלץ לקבל ליווי משפטי מקצועי המותאם לנתוני המקרה הספציפי שלכם.
לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.