מיסוי השכרת דירת מגורים לחברה עבור מגורי עובדים – מסלול 10% או מס שולי?

השאלה שנשאלה

בבעלותנו דירת מגורים אותה אנו משכירים ב-6,500 ש״ח לחודש לחברה המעסיקה עובדים זרים, לצורך מגוריהם של העובדים. נחתם חוזה שכירות לתקופה של שנה. ידוע לנו שקיים מסלול של 10% מס על הכנסות משכר דירה. עם זאת, כאשר ביררנו מול רואת החשבון האם ניתן לקזז הוצאות כנגד ההכנסה (בהיותנו בעלי עסק ורשומים כעוסק מורשה), נאמר לנו כי מעצם העובדה שהשוכרת היא חברה בע״מ, שיעור המס עומד על כ-35% ולא 10%. האם הדבר נכון, ומהן אפשרויות המיסוי החלות על השכרת דירה לחברה?

תשובה

סוגיית המיסוי בעת השכרת דירת מגורים לחברה או לתאגיד היא שאלה נפוצה המעוררת לא מעט בלבול בקרב בעלי דירות. יש להבחין בין שלושת מסלולי המיסוי המרכזיים בישראל על הכנסות מדמי שכירות למגורים, וכיצד הם מושפעים מזהות השוכר:

1. מסלול הפטור ממס (חוק מס הכנסה – פטור ממס על הכנסה מדמי שכירות של דירת מגורים)

חוק הפטור מעניק פטור מלא או חלקי ממס (עד לתקרה המתעדכנת מעת לעת), אולם אחד מתנאי הסף המפורשים בחוק הוא שהשוכר חייב להיות יחיד (אדם פרטי) ושהדירה משמשת למגוריו. כאשר השוכר בהסכם הוא תאגיד או חברה עסקית, לא ניתן ליהנות ממסלול הפטור, גם אם דמי השכירות היו נמוכים מתקרת הפטור.

2. מסלול מס מופחת בשיעור 10% (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה)

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר למשכיר (יחיד) לשלם מס קבוע ומחזורי בשיעור של 10% בלבד על כלל ההכנסה מדמי השכירות (החל מהשקל הראשון, ללא תלות בתקרת הפטור). התנאים המרכזיים לתחולת סעיף 122 הם:

• הדירה משמשת למגורים בלבד בישראל.
• ההכנסה אינה מהווה הכנסה מעסק בידי המשכיר לפי סעיף 2(1) לפקודה.

בניגוד לחוק הפטור, לשון סעיף 122 אינה דורשת במפורש שהשוכר יהיה יחיד, אלא שהדירה תשמש למגורים בלבד. עמדת הפסיקה והפרקטיקה המקובלת היא שכאשר חברה שוכרת נכס שמיועד ומשמש בפועל אך ורק למגורי עובדיה (ולא למשרד, לקליטת קהל או לפעילות עסקית), ניתן להחיל את מסלול ה-10%. שימו לב לחיסרון המרכזי של מסלול זה: במסלול 10% אין כל אפשרות לנכות או לקזז הוצאות שהיו לכם בגין הדירה (כגון פחת, ריבית על משכנתא, תיקונים או שכר טרחה).

3. מסלול מס שולי רגיל (עם אפשרות לניכוי הוצאות)

כאשר מבקשים לקזז הוצאות כנגד ההכנסה מדמי השכירות, עוברים למסלול המס הרגיל לפי פקודת מס הכנסה. במסלול זה, דמי השכירות ממוסים כהכנסה פאסיבית (שאינה מיגיעה אישית). עבור יחיד שטרם מלאו לו 60 שנה, מדרגת המס ההתחלתית על הכנסה שאינה מיגיעה אישית עומדת בדרך כלל על 31% ומעלה (ויכולה להגיע למדרגות המס הגבוהות של 35%, 47% ומס יסף, בהתאם לכלל הכנסותיכם). זו ככל הנראה הסיבה לכך שרואת החשבון ציינה שיעור של 35% – שכן ברגע שמבקשים לקזז הוצאות, לא ניתן לפעול במסלול ה-10%, וההכנסה תחויב לפי מדרגות המס השוליות שלכם.

דגשים משפטיים וחוזיים חשובים:

1. ניסוח הסכם השכירות מול החברה: קריטי לעגן בחוזה השכירות כי מטרת השכירות הינה למגורי עובדים בלבד, ולקבוע איסור מפורש וגורף על כל פעילות משרדית, מסחרית או עסקית בנכס. הגדרה שגויה בחוזה עלולה לשלול את הזכאות למסלול 10% ולחשוף אתכם לחיובי מס רטרואקטיביים ולקנסות.
2. היותכם עוסקים מורשים: כל עוד דירת המגורים היא נכס פרטי שאינו רשום בספרי העסק ואינו מהווה חלק מפעילות עסקית של השכרת נכסים בהיקף נרחב, היותכם עוסק מורשה בתחום אחר אינה הופכת את השכרת הדירה להכנסה מעסק.

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.