עשרה טיפים לרכישת דירה

הגעתם לאחת ההחלטות החשובות בחייכם- רכישת דירה. עבור הרוב הגדול של רוכשי הדירות, מדובר בהחלטה ובעסקה הכלכלית המשמעותית ביותר במהלך חייהם.

לאור העובדה שעל הצדדים בעסקת הרכישה מוטלות חובות שונות וכי ישנם שיקולים רבים שהינם מהותיים ובעלי חשיבות עצומה, בטרם התקשרות בעסקה לרכישת דירה, יש לקבל ייעוץ וליווי מקצועי של עורך דין בתחום המקרקעין אשר הינו בעל ידע וניסיון.

ריכזנו לפניכם 10 טיפים מרכזיים שיכולים לסייע לכם בטרם רכישת דירה.

1. מצב הזכויות- יש לבדוק כי הבעלים רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כבעלים, וזאת על ידי קבלת נסח טאבו מהמוכר. בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לקבל מהמוכר אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או לעיתים אישור זכויות מהחברה המשכנת (בדרך כלל במשרד עורכי הדין של החברה הקבלנית שהקימה את הבניין). בנוסף, ככל שלדירה ישנן הצמדות כגון חניה, מרפסת, גג ומחסן, יש לבדוק כי הצמדות אלו רשומות כחלק מזכויות המוכר.
2. הגבלות על מכירת הדירה- יש לבדוק שלא מוטלות על הדירה חובות שונים כמו משכנתאות, משכונים, עיקולים, זכויות צד ג', הערות אזהרה וכדומה. במקרים כאלה, יש לבחון ולעגן בהסכם כיצד המוכר מסיר את ההגבלות הללו על מנת שהקונה יקבל דירה שנקייה מכל חוב ושיעבוד שקיים בה. לדוגמא, אם מוטלת משכנתא של המוכר על הדירה, יש לדאוג לקבל "מכתב כוונות" מהבנק הממשכן לפיו בכפוף לתשלום מלוא החוב לסילוק, הבנק מתחייב להסיר את המשכנתא.
3. בדיקות תכנוניות- יש לוודא שהדירה נבנתה על פי היתר כדין (בדירות שנמכרות לאחר היתר בניה) וכי אין בדירה חריגות בניה. בנוסף, יש לבדוק כי לא מוטל צו הריסה על הדירה וכי לא ננקטו הליכים משפטיים כלשהם נגד המוכר. בנוסף, חשוב לבדוק את תוכניות בניין העיר החלות על הדירה ואם יש תוכניות נוספות בהפקדה. כמו כן, יש לבדוק אם יש זכויות בניה נוספות לדירה, שלא נוצלו, וכן האם קיימת תמ"א 38 על הבניין.
4. בדיקות בתיק הבית המשותף- יש לקרוא את תקנון הבית המשותף המסדיר את מערכת היחסים בין הדיירים בבניין. רצוי לערוך שיחה עם יו"ר ועד הבית, להתרשם מההחלטות שניתנו לאחרונה ומעלויות האחזקה. בנוסף, יש להתרשם מהמצב הפיזי של הבניין ומהרכוש המשותף הכולל בין היתר את חדר המדרגות והמעלית.
5. היטל השבחה- לעיתים, העירייה מחייבת בהיטל השבחה בגין תוכנית שחלה ומשביחה את הדירה. מקובל כי חבות בהיטל  השבחה בנוגע לתוכנית שאושרה בטרם חתימת ההסכם ישולם על ידי המוכר וכל היטל בנוגע לתוכניות שאושרה לאחר חתימת ההסכם ישולם על ידי הקונה.
6. בדיקות פיזיות של הנכס- יש לבקר את הנכס, לבדוק שכל המערכות בדירה פועלות, לרבות אינסטלציה, ביוב, מים, חשמל וכו'. מומלץ לבקר בדירה באור יום, לבדוק שאין רטיבות או פגמים אחרים. ניתן  ואף מומלץ להיעזר באיש מקצוע כמו מהנדס בניין על מנת לקבל תמונה מלאה בנוגע למצבה הפיזי של הדירה.
7. מיטלטלין- יש לסכם איזה מהרכוש הפיזי בדירה נשאר ואיזה חלק מהרכוש הפיזי בדירה נלקח. לדוגמא, האם המזגנים, הריהוט ומוצרי החשמל נשארים בדירה. מקובל שכל מה שמחובר לדירה חיבור של קבע נשאר בדירה.
8. משכנתא/ מימון ותנאי תשלום- יש לבדוק כיצד בכוונתכם לממן את רכישת הדירה. ככל שבכוונתכם לקבל הלוואה תמורת משכנתא מהבנק, רצוי לקבל מסמך עקרונות מראש מהבנק שמאשר כי בכוונתו העקרונית ליתן לכם את ההלוואה למימון הדירה, בהתקיים התנאים ודרישותיו. בנוסף, יש לקבוע עם המוכר את תנאי התשלום. רצוי שמרבית התמורה תשולם במועד מסירת החזקה.
9. מיסוי- על רוכש בעסקת מקרקעין חלה החובה לשלם מס רכישה, על פי המדרגות הקבועות בחוק (ייתכן כי בתנאים מסוימים, לא יחויב מס רכישה). חשוב מאוד לבחון עניין זה.
10. החזקה בדירה- יש לבחון אם בדירה מתגורר הבעלים או אם יש בדירה שוכר. אם יש בדירה שוכר, יש לראות את הסכם השכירות ולבדוק מה מועד הפינוי שלו על מנת לוודא שתקבלו את הדירה במועד, כשהיא נקייה וחופשיה.

אין בסקירה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

אם אתם זקוקים לשירותי עורך דין בתחום המקרקעין, הינכם מוזמנים לפנות למשרדינו לקבלת מידע וייעוץ ונשמח לעמוד לרשותכם ולהעניק את מיטב השירות עבורכם.

אתם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ ראשוני.

עו"ד יפית יוחפז

עו"ד נדלן

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.