ההשלכות המשפטיות של מגיפת הקורונה – התקשרויות בחוזים ואיחורים במסירת דירות

כולנו עדים בחודשים האחרונים להשלכות הקשות של מגיפת הקורונה על מרבית תחומי החיים בישראל ובעולם. השלכות אלה לא פוסחות על עולם המשפט, ובכלל זה על עולם החוזים המסחריים. לאור זאת מינה ראש הלשכה צוות משפטנים מטעם לשכת עורכי הדין, אשר גיבש נייר עמדה ביום 6.4.2020 שניתח את השלכות המשבר על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל הסכמי שכירות בפרט, בהתאם לדין הישראלי.

1. במסגרת נייר העמדה, נעשתה סקירה רחבה של דיני הסיכול לפי הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, העוסקות בחוסר האפשרות לבצע התחייבות חוזית בשל נסיבות בלתי צפויות. בצד דיני הסיכול, כך, גם הייתה התייחסות לעיקרון תום הלב השולל עמידה דווקנית על זכות חוזית תוך התעלמות משינוי נסיבות דרמטי ואשר עשוי לחייב, בנסיבות חריגות המצדיקות זאת, את התאמת החוזה לנסיבות החדשות. כמו כן, נסקרו הוראות "כוח עליון" בחוזים באופן כללי ועל משמעותן בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.
   
   
2. המסקנות, אשר הוסקו, בקצה המזלג, הינן :                                                                                                         
   א. בעניין חוזי שכירות למגורים- תחת הוראות התחיקה הנוכחיות הסכמי השכירות למגורים לא הופרו באופן המצדיק מתן פטור לשוכרים מתשלום דמי שכירות – אין הצדקה ליתן פטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות.                     
              
    ב. בעניין חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום הורתה על השבתתם המוחלטת מחמת מהות פעילותם (דוגמת אולמות אירועים וחדרי כושר), או מחמת שהם ממוקמים באזורי סגר, עמדתנו היא כי אפשרות השוכרים הללו לעשות שימוש במושכר מסוכלת באופן מלא, אם כי זמני. המניעות המשפטית להשתמש במושכר או בדרכי הגישה אליו, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים מסוג זה את הזכות לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה.                          
   
   ג. באשר לחוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום לא השביתה את פעילותם, אך צמצמה משמעותית את אפשרותם להעסיק עובדים, עד כדי 15% בלבד, עמדתנו היא שתחת דיני הסיכול המחייבים מניעות מוחלטת משימוש בנכס, המקרה אינו נופל לדין הסיכול, אך הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה מכוח חובת תום הלב בביצוע חוזה. כאן מדובר במקרה בו עיקר אפשרות השימוש בנכס מעוקר מכוח חובה חוקית, ומטרת השימוש בו משתנה מהותית, אך השוכרים ממשיכים להחזיק במושכר ונסמכים עליו לצורך הפעלת עסקם "מרחוק". לפיכך, שבמהלך תקופת החירום יישאו השוכרים ב-50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר יחשב להפרת חוזה.                                                            
   ד. באשר לחוזי שכירות לעסקים 'חיוניים' שתחיקת החירום לא אוסרת עליהם לפעול והוראות אחרות מאפשרות להם להעסיק עובדים, כמו גם חוזי שכירות לעסקים שעיקר פעילותם אינו מבוסס על הון אנושי (כגון מפעלים ומחסנים), הסכמי שכירות אלה לא הופרו ואין הצדקה לפטור את בעלי העסקים הנ"ל מתשלום דמי השכירות. לגישתנו, דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלו ואף אין, לכאורה, הצדקה להתאימם לנסיבות המשתנות מכוח חובת תום הלב, מאחר והחיובים המהותיים של הצדדים לחוזה לא הושפעו בהיבט זה ממגיפת הקורונה.
   
   ה. סעיף 5א לחוק המכר )דירות( עניינו "פיצוי בשל איחור במסירה". הסעיף קובע מהם התנאים לקבלת פיצוי ע"י רוכש דירה במקרה של איחור במסירתה ע"י הקבלן.
   
   

כאשר עולה טענה כי נסיבות חיצוניות גרמו לעיכוב במסירת הדירה, יש לבחון האם קיים קשר סיבתי בין אותן נסיבות לבין האיחור במסירה. כאשר הטענה היא כי נגרם עיכוב בבנייה, דרך המלך היא להגיש חוות דעת שתצביע על הקשר הסיבתי בין הנסיבות לבין העיכוב בבנייה. ודאי שכך הוא כאשר מדובר בתקופה ארוכה. כמו כן, לצורך הכרעה האם הנסיבות המעכבות היו בשליטתו של המוכר או לא, יש להתייחס הן לשאלה אם המוכר היה יכול למנוע את התרחשות אותן נסיבות והן לשאלה אם הוא היה יכול, לאחר התרחשותן, לבטל או למתן את השפעתן.

לאור האמור לעיל, גם אם נניח שמגפת הקורונה נכללת בהגדרת "כוח עליון", צריך יהיה הקבלן להוכיח איך וכיצד השפיעה המגיפה, באופן קונקרטי, על מלאכת הבנייה הרלוונטית. האם הוחרג ענף הבניה מתקנות שעת החירום? האם העובדים הזרים המשיכו לשהות בישראל ולעבוד בענף, גם במהלך מרץ-אפריל 2020 ?האם הקבלן האיץ את הבניה והגביר את מאמציו לאחר חלוף השפעות הקורונה? האם לקבלן יינתן פיצוי מיוחד מטעם רשויות המדינה בגין תקופת המגיפה? כל אלה הן בבחינת שאלות רלוונטיות שהדיון בהן הכרחי. 91 .לסיכום נושא זה, המצב הסטטוטורי הנוכחי מאפשר, לדעתנו, לגשת לסוגיית "כוח עליון" בצורה מאוזנת ומידתית, מבלי לשלול מראש את אפשרות החלת חריג ה"כוח עליון", אך מנגד, תוך הטלת נטל הוכחת הקשר הסיבתי על כתפי הקבלן.

יובהר כי נייר עמדה זה, אשר נכתב על ידי : עו"ד אבי חימי, ראש לשכת עורכי הדין בישראל, עו"ד אברהם ללום, יו"ר (מנהל) פורום קניין ומקרקעין, עו"ד לירז ראש, יו"ר (משותפת) פורום קניין ומקרקעין, עו"ד אילן בומבך, יו"ר (משותף) פורום בתי משפט אינו מחייב. כמובן שעל התקשרויות שונות יכולות לחול מערכות דינים שונות ויש לבחון את הדברים לפי העניין.

בדומה, הנסיבות הספציפיות של כל עניין צפויות להשפיע באופן מהותי על המצב המשפטי החל על התקשרות או הפרת חוזה מסוימת ויש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו.

אשמח לעמוד לרשותכם לצורך בחינת המצב המשפטי הספציפי החל על התקשרות או הפרת חוזה מסויימת לצורך בחינת כל מקרה בהתאם לנסיבותיו.

נייר העמדה מאתר לשכת עורכי הדין