חובת תום הלב והגילוי בעסקת מכר

הסכמי מכר כוללים לרוב הצהרות מצד המוכרים כי הנכס הינו במצב טוב, שכל מערכותיו תקינות וכי אין מניעה חוקית או אחרת למוכרו. הקונה מצידו לרוב מצהיר, כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי של הנכס וכי הוא מוותר על כל טענה כנגד המוכר בנוגע למצב הנכס.

אין ספק כי מבין שני הצדדים המתקשרים בעסקת המכר, המוכר הינו בעל הידע בכל הנוגע למצבו של הנכס הנמכר, שהרי המוכר מכיר את הנכס היטב ובוודאי מודע לפגמים ו/או ליקויים הקיימים בנכס .

לא אחת עומד מוכר הנכס בפני דילמה קשה- האם לשטוח בפני הרוכש הפוטנציאלי את מלוא "מגרעותיו" של הנכס הנמכר (ולסכן על ידי כך את העסקה כולה) או להימנע ממתן פרטים "עודפים" אודות הנכס- בבחינת ירצה הרוכש לגלות עוד יגלה בעצמו.

ומה קובע הדין בעניין זה?

חובת הגילוי נחשבת בפסיקה כחלק בלתי נפרד מחובת תום הלב החלה על צדדים לעסקה עוד משלב מוקדם ביותר של ניהול המשא ומתן ביניהם.

נשאלת השאלה מהי היקפה של חובת הגילוי ומהן גבולותיה?

בעניין זה לא קיימת הלכה חד משמעית. ככלל, נקבע כי צד לעסקת מקרקעין חייב לגלות לצד שכנגד את מלוא המידע המצוי בידו אודות הממכר (חובה זו חלה ביתר שאת על המוכר שידיעתו עדיפה ללא ספק על זו של הרוכש).

אולם, קביעה זו איננה מוחלטת. בתי המשפט נוהגים לבחון בין היתר גם את שאלת זהותם של הצדדים. ככל שמדובר בקונה בעל ידע והבנה טובים יותר בהלכות נדל"ן ומסחר, שיכול בקלות יחסית להשיג את המידע הדרוש לצורך בחינת מצבו של הנכס, תצומצם חובת הגילוי החלה על המוכר.

בפסק הדין שניתן לאחרונה, ביום 7.2.2016 בת"א 41081-11-13 חזות נ' קדושים, בבית משפט השלום בבאר שבע, תבעו רוכשים של דירת מגורים את המוכרים בטענה שהדירה נרכשה עם מחסן בחצר ללא היתר וכי המוכרים לא גילו להם אודות חריגת בנייה זו.

התובעים בקשו לקבל סעד כספי בגין חוסר תום לב והטעיה מצד הנתבעים שלא גילו להם על החריגה הנוספת.

המוכרים מצידם טענו כי הם הצהירו בחוזה כי הם מוכרים את הדירה AS-IS והיה על הקונים לברר את המצב המשפטי והתכנוני של הנכס.

השופטת נעם חת מקוב קיבלה את טענת התובעים כי הם זכאים לפיצוי המוסכם בחוזה בסך של ₪115,000 על חריגת הבניה של המחסן. נפסק כי החובה לפרט את מלוא חריגות הבניה חלה על המוכרים, הדגישה השופטת, ואין זה מתפקידם של הקונים לברר זאת.

בפסק דין מיום 28/11/2015 בת"א 16709-06-09 שחר ואח' נ' משה אלקרס, בבית משפט שלום בעפולה, תבעו רוכשים של דירת מגורים את המוכרים בטענה שהרצפה הינה עקומה ושגילו זאת כבר מהספונג'ה הראשונה שביצעו בדירה. הם טענו כי המוכרים הפרו את חובתם למסור להם את מלוא המידע באשר למצב הדירה והפרו את חובתם לנהוג בתום לב בעת ניהול משא ומתן ובשלבי יישום ההסכם.

השופטת שאדן נאשף-אבו אחמד הרחיבה את חובות הגילוי ותום הלב המוטלות על מוכר דירה, ומחייבות אותו להסביר בישירות ובכנות על מצב הדירה למוכר, בפרט כשמדובר בחשיפת ליקוי שאינו מאפשר לבצע דבר בסיסי כמו שטיפת בית.

חובת הגילוי מקבלת משנה תוקף לאחר שהתברר שהנתבע רצף במקצועו, כך שקשה להאמין שלא ידע על הפגם בריצוף.

נראה, כי נכון להמליץ למוכר להביא בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו ולהימנע מהסתרת פרט זה או אחר אודות הממכר וזאת על מנת למנוע חשיפה לתביעות מצד הקונים ולשמר ערכים כגון תום לב והגינות החשובים כל כך לניהול חיי מסחר טובים ופוריים.

אם אתם זקוקים לשירותי עורך דין נדל"ן, הינכם מוזמנים לפנות למשרדינו לקבלת מידע וייעוץ ונשמח לעמוד לרשותכם ולהעניק את מיטב השירות עבורכם. 

אתם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ ראשוני.

עו"ד יפית יוחפז

משרד עורכי דין 

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.