זכויות קשיש בפינוי בינוי: האם בחירה בחלופה מחוץ לפרויקט מזכה בתוספת בגין שכר דירה וערבויות?

השאלה שנשאלה

כאשר בעל דירה קשיש בוחר בחלופה מחוץ לפרויקט פינוי בינוי, נקבע עבורו שווי מהוון של דירת התמורה העתידית. מדוע היזם אינו מוסיף לשווי הכספי הזה את עלות ערבות חוק המכר, דמי השכירות לתקופת הבנייה, ערבות שכר הדירה וקרן התחזוקה? הרי כל אלה הם רכיבים המגיעים לכל בעל דירה בפרויקט, וכדי לממן אותם היזם מקבל זכויות בנייה נוספות מהוועדה לתכנון ובנייה. מהם הכללים המשפטיים הנהוגים בעניין זה כיום?

תשובה

שאלתך נוגעת בסוגיה מהותית בהתחדשות עירונית, הדורשת הבחנה משפטית וכלכלית חדה בין תמורה הונית, בטוחות משפטיות ושיפוי בגין הוצאות שוטפות.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006 (בפרט תיקון מס’ 5 ותיקונים עוקבים), נועד להקל על אוכלוסיית האזרחים הוותיקים (קשישים, כהגדרתם בחוק לפי גילם ומשך מגוריהם בדירה) ולאפשר להם גמישות מרבית. החוק מחייב את היזם להציע לקשיש מגוון חלופות מותאמות, ביניהן:

1. מעבר לדיור מוגן וכיסוי העלויות;
2. רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט בשווי דירת התמורה;
3. קבלת שווי דירת התמורה כסכום כספי מהוון לשם רכישת דירה חלופית;
4. קבלת שתי דירות קטנות יותר בפרויקט או דירה קטנה ותשלומי איזון (בהתאם לתנאי החוק).

כדי להבין מדוע היזם אינו מוסיף את עלויות הערבויות או דמי השכירות לשווי הכספי של החלופה, יש לבחון את המהות המשפטית של כל רכיב:

1. ערבות חוק מכר וערבויות ביצוע – בטוחה ולא תמורה כספית

ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) איננה “תמורה כספית” שהדייר מקבל לחשבון הבנק שלו, אלא מכשיר ביטחון שנועד להגן על זכויותיו של בעל דירה הממתין מספר שנים לסיום הבנייה, למקרה שהיזם ייקלע לחדלות פירעון. כאשר קשיש בוחר בחלופה של מעבר לדירה חלופית מחוץ לפרויקט, הוא נפגש עם מלוא התמורה כבר במועד הפינוי (או בסמוך אליו) ואינו חשוף לסיכוני השלמת הבנייה של הבניין החדש. מאחר שאין צורך בהעמדת בטוחה להשלמת הפרויקט, אין סכום כספי שמגיע לקשיש בגין רכיב זה.

2. דמי שכירות וערבות שכר דירה – שיפוי על הוצאה בפועל (ולא מענק)

דמי השכירות המשולמים לבעלי הדירות לאורך תקופת הבנייה מהווים שיפוי (פיצוי כספי) שנועד לכסות את עלות המגורים החלופיים בתקופה שבה דירתם המקורית נהרסה והחדשה טרם נמסרה. קשיש שעובר לדירה חלופית שנרכשה עבורו במועד הפינוי (או לדיור מוגן), מחזיק בדיור קבוע ואינו נדרש לשכור דירה בשוק החופשי. תשלום דמי שכירות במצב כזה היה מהווה כפל פיצוי על הוצאה שכלל אינה קיימת בפועל.

3. היוון שווי דירת התמורה (ערך הזמן של הכסף)

כאשר קשיש מקבל את שווי דירת התמורה במזומן או בדירה חלופית במועד הפינוי, הוא נהנה מהתמורה באופן מיידי, בעוד שאר הדיירים ייפגשו עם דירתם החדשה רק בעוד 3–5 שנים. על פי עקרונות כלכליים ושמאיים, “ערך הזמן של הכסף” מחייב ביצוע היוון של שווי הדירה העתידית לשוויה הנוכחי (NPV), שכן קבלת נכס או כסף בהווה שווה יותר מקבלתם במועד עתידי בלתי ודאי.

4. זכויות הבנייה והרווחיות של היזם

אמנם נכון שהוועדה לתכנון ובנייה מאשרת ליזם זכויות בנייה על פי דו״ח כלכלי (תקן 21), המשקלל את כלל עלויות הפרויקט (פינויים, שכירות, ערבויות והריסה), אך זכויות אלו נועדו להבטיח את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט בכללותו. אין בדין הוראה המחייבת את היזם “לתרגם” עלויות מימון וביטחונות שלא נוצלו בפועל לחלוקת דיבידנד או תוספת הונית לבעל הדירה.

לסיכום: החוק מקנה לקשיש הגנה מקיפה המאפשרת לו לקבל ודאות, דיור הולם ושקט נפשי מיידי ללא תלות בסיכוני הבנייה, אך אינו מעניק זכות לפדות את רכיבי השיפוי והבטוחות כתמורה כספית נוספת. יחד עם זאת, בכל פרויקט התחדשות עירונית ישנו מרחב למשא ומתן מסחרי ומשפטי, ובליווי משפטי מנוסה ניתן במקרים רבים לשפר את תנאי החלופה מול היזם.

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.