מהו התהליך הנכון לפרויקט תמ"א 38/2 – בחירת עורך דין או יזם תחילה?

השאלה שנשאלה

1. מהו התהליך הנכון לקידום פרויקט תמ“א 38/2 (הריסה ובנייה)? האם יש לבחור קודם עורך דין או קודם יזם?
2. כמה זמן לוקח ליזם או לעורך הדין לבדוק כדאיות כלכלית של הפרויקט?
3. בניין בן 3 קומות קיים – האם תהיה אפשרות לבנות עליו 8 קומות, ובמה זה תלוי? (שכן עלה לידיעה שניתן להוסיף רק 3.5 קומות).

תשובה

שלום רב, ותודה על השאלה החשובה הנוגעת לאחד הצעדים המשמעותיים ביותר שבעלי דירות עושים במהלך חיי הנכס שלהם. פרויקט במסלול תמ“א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) דורש ליווי מקצועי קפדני, שכן מדובר בעסקה מורכבת וארוכת טווח. להלן התשובות לשאלותיך כסדרן:

1. קודם עורך דין או קודם יזם? ההמלצה המקצועית והמשפטית החד-משמעית היא קודם כל להתאגד, להקים נציגות דיירים מוסמכת, ולבחור עורך דין עצמאי שייצג את בעלי הדירות בלבד. מדוע זה קריטי? חרף העובדה שיש הגורסים כי יש להביא יזם תחילה, פנייה ליזם ללא ייצוג משפטי עצמאי חושפת את הדיירים לסיכונים רבים. שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את הדיירים משולם אכן על ידי היזם (כמקובל וכחוק במסגרת ההסכמים), אך עורך הדין חייב במסא נאמנות אך ורק לכם – הדיירים. בחירה מוקדמת של עורך דין תבטיח שאתם יוצאים למכרז יזמים או מנהלים משא ומתן כשהאינטרסים שלכם מוגנים היטב מן הרגע הראשון, לרבות ניסוח הסכמי סודיות (NDA) ובחינת הצעות ראשוניות בצורה מקצועית. לצד עורך הדין, מומלץ מאוד לשכור שירותיו של מפקח בנייה מטעם הדיירים כבר בשלבים המקדימים.

2. כמה זמן לוקח לבדוק כדאיות כלכלית? בדיקת היתכנות וכדאיות כלכלית ראשונית (בדיקת מסות בנייה, זכויות, מגבלות תכנוניות ועלויות משוערות) לוקחת בדרך כלל בין מספר ימים לשבועות בודדים עבור אנשי מקצוע (אדריכל, שמאי או יזם). עם זאת, חשוב לזכור שזוהי רק אינדיקציה ראשונית. בדיקה מעמיקה ומחייבת יותר נמשכת לאורך כל תקופת גיבוש העסקה ובדיקת היתרים מול הרשות המקומית.

3. האם ניתן לבנות 8 קומות על בניין בן 3 קומות קיים? שאלת היקף הזכויות תלויה בשורה ארוכה של פרמטרים תכנוניים וסטטוטוריים, ואין תשובה אחידה נכונה לכל עיר או שכונה:

• תוכניות מתאר עירוניות (תא“פ / תהמ”א / תוכניות חלופיות לתמ“א 38): מאז פקיעת תמ”א 38 הארצית, כל רשות מקומית מקדמת מדיניות עצמאית (או תוכנית רובעית/עירונית). יש עיריות המאפשרות בנייה לגובה של 7-9 קומות ואף יותר בהתאם לרוחב הדרכים, תשתיות וכיוצא בזה, ויש כאלה שמגבילות זאת באופן משמעותי.
• גודל המגרש והנחיות בינוי: היכולת להוסיף קומות תלויה בצפיפות המותרת באזור, ברווח שבין מבנים, ובענייני רום ותשתיות סביבתיות.
• כדאיות כלכלית מול תמורות: האפשרות לבנות 8 קומות (תוספת של 5 קומות מעל הקיים) עשויה להיות ריאלית בחלק מהמקומות אם התוכנית המקומית מאפשרת זאת והביקוש באזור מצדיק זאת, אך יש לבדוק זאת פרטנית פר-מגרש באמצעות אדריכל מטעם הדיירים.

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.