האם יזם חדש שרכש פרויקט התחדשות עירונית דרך בית משפט מחויב לשלם למנהלת הפרויקט?

השאלה שנשאלה

אני מנהלת ומארגנת בפרויקט התחדשות עירונית. נחתם מולי הסכם מול היזם המקורי, לפיו אני זכאית לקבל ממנו תשלום בשיעור של 2% מתקבולי המכירות בפרויקט. בשלב מסוים היזם נקלע להליכי חדלות פירעון (פשיטת רגל / פירוק), וגורם אחר רכש את הזכויות בפרויקט ובמיזם דרך בית המשפט. האם היזם החדש שנכנס בנעליו מחויב באופן אוטומטי לשלם לי את 2% מהמכירות לפי ההסכם המקורי, או שאינו חייב לי דבר?

תשובה

שאלתך נוגעת בסוגיה מורכבת המשלבת בין דיני חוזים, דיני מקרקעין והתחדשות עירונית, ומשטר חדלות הפירעון של חברות קבלניות ויזמיות.

התשובה הקצרה היא: אין חיוב אוטומטי. היזם החדש אינו מחויב אוטומטית בהסכם האישי שנחתם בינך לבין היזם שקרס, אלא אם הדבר נקבע במפורש במסגרת אישור המכר בבית המשפט, או אם זכויותייך עוגנו בהסכמי בעלי הדירות.

להלן הניתוח המשפטי והגורמים המכריעים שיקבעו את זכאותך:

1. עקרון המכר “נקי מכל חוב ושעבוד” במסגרת בית המשפט

כאשר בית משפט מאשר מכירת נכס או זכויות בפרויקט של חברה שנמצאת בכינוס נכסים, פירוק או שיקום כלכלי, המכירה מתבצעת לרוב לפי הוראות סעיף 34א לחוק המכר (או הוראות מקבילות בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע״ח-2018). משמעות הדבר היא שהרוכש מקבל את הפרויקט כשהוא נקי מכל עיקול, שעבוד, חוב או תביעה קודמת שהיו קיימים כנגד היזם המקורי. חובות העבר של היזם אינם “עוברים בירושה” לרוכש החדש באופן אוטומטי.

2. מה נקבע בצו המכר ובהסכם הרכישה של היזם החדש?

המקור המכריע הראשון לבחינת זכויותייך הוא נוסח ההסכם שאושר בבית המשפט וצו המכר:

• המחאת חיובים מפורשת: ישנם מקרים שבהם בית המשפט או הנאמן/כונס הנכסים מחייבים את הרוכש החדש להיכנס בנעלי היזם הקודם ביחס להסכמים מסוימים (כגון הסכמי תכנון, אדריכלות, פיקוח או ניהול וארגון), כדי לאפשר את רציפות הפרויקט. אם בהסכם הרכישה שאושר בבית המשפט נקבע כי הרוכש נוטל על עצמו את ההתחייבויות כלפי מנהלת הפרויקט – הרי שהוא יהיה מחויב בכך.
• רכישת זכויות בלבד: אם היזם החדש רכש רק את זכויות התביעה והבנייה בפרויקט כנכס נקי, ללא נטילת התחייבויות כלפי ספקים ונותני שירותים – לא קיימת יריבות חוזית ישירה בינך לבינו, וההסכם שלך מול היזם המקורי אינו מחייב אותו.

3. מקור ההתחייבות: הסכם מול היזם מול הסכם מול בעלי הדירות

יש לבחון כיצד נוסחה ההתקשרות מלכתחילה:

• התחייבות אובליגטורית אישית של היזם: אם מדובר בהסכם שכר טרחה או עמלת ניהול שנחתם בינך לבין היזם בלבד, מבלי שניתנה לו בטוחה קניינית (כגון שעבוד רשום או הערת אזהרה) ומבלי שהוא מעוגן בהסכם הדיירים – מדובר בחוב כספי רגיל. במקרה כזה, מעמדך הוא כשל “נושה בלתי מובטחת” של היזם שקרס, ועליך להגיש תביעת חוב לקופת הנשייה/הנאמן במועדים הקבועים בדין.
• הסכם משולש מול הדיירים (תנאי בפרויקט): אם בהסכם ההתקשרות של הדיירים נקבע תנאי יסודי לפיו כל יזם שיבצע את הפרויקט יהיה מחויב לעבוד עם המנהלת ולשלם את שכרה כחלק מעלויות הפרויקט, הרי שלדיירים יש כוח לדרוש זאת מהיזם החדש כתנאי להמשך שיתוף הפעולה וחתימתם על מסמכי העברת הזכויות.

4. הממד המעשי: כוח המיקוח של המנהלת מול היזם החדש

בהתחדשות עירונית, הפרויקט תלוי באופן מוחלט באמונם ובחתימותיהם של בעלי הדירות. במקרים רבים, היזם החדש זקוק לשיתוף הפעולה של מנהלת הפרויקט ושל הגורם המארגן כדי:

1. לשמר את חתימות הדיירים ולמנוע מהם לבטל את ההסכם בשל הפרתו על ידי היזם המקורי שקרס.
2. להחתים דיירים נוספים לצורך השגת הרוב הדרוש לפי חוק.
3. לקדם את התכנון מול הוועדות המקומיות והמחוזיות.

בשל כך, גם כאשר אין חבות משפטית אוטומטית לפי צו המכר, לעיתים קרובות מתנהל משא ומתן מחודש בין היזם החדש לבין המנהלת, במסגרתו מגיעים להסכמות מסחריות חדשות (התאמת גובה האחוזים, קביעת אבני דרך לתשלום והסדרת המשך ליווי הפרויקט).

מה מומלץ לעשות כעת?

1. עיון מיידי בתיק בית המשפט: יש לקבל ולהעמיק בהחלטת בית המשפט שאישרה את המכר, בבקשת הנאמן/הכונס לאישור העסקה ובנוסח הסכם הרכישה שאושר.
2. בדיקת הסכמי הדיירים: יש לבחון האם בהסכמי הפינוי-בינוי / תמ״א 38 עוגן מעמדך כחלק בלתי נפרד מתנאי המיזם.
3. הגשת תביעת חוב: ככל שלא חלף המועד לכך, יש לשקול הגשת תביעת חוב מנומקת ומגובה באסמכתאות לנאמן של היזם שקרס, כדי לא לאבד את הזכות להיפרע מקופת הנשייה.
4. ניהול מגעים מול היזם החדש: לפעול בחוכמה ובליווי משפטי מול היזם החדש כדי לעגן את המשך פעילותך ושכרך בפרויקט, תוך מינוף הקשר ההדוק עם בעלי הדירות.

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.