השאלה שנשאלה
שלום לכולם, ברשותנו שתי דירות: דירה אחת להשקעה, ודירה נוספת שעברה הליך פינוי-בינוי ואנו אמורים לקבל אותה בעוד כשנה עם סיום הבנייה.
כרגע אנו מתגוררים בשכירות באזור שמתאים לנו, וחשבנו למכור את הדירה שבפרויקט הפינוי-בינוי ולרכוש דירה למגורים באזור שבו אנו מתגוררים כיום.
שווי הדירה שנקבל בפרויקט דומה מאוד לשווי הדירה שאנו מעוניינים לרכוש (הדירה המקורית נרכשה בסך כ-1.7 מיליון ש״ח, ושווי הדירה החדשה שנקבל וכן הדירה שברצוננו לקנות עומד על כ-3.4 מיליון ש״ח).
אילו עוד מיסים נצטרך לשלם ובאילו סכומים על מנת לבצע את המכירה והרכישה?
תודה על המענה.
תשובה
שלום וברכה,
שאלתכם נוגעת באחת הסוגיות הנפוצות והמורכבות בתחום מיסוי המקרקעין וההתחדשות העירונית.
ראשית, חשוב להבהיר עיקרון יסוד: העובדה ששווי הדירה הנמכרת ושווי הדירה הנרכשת זהים (3.4 מיליון ש״ח) אינה מקנה פטור או קיזוז מס. בדיני מיסוי מקרקעין בוחנים כל עסקה בנפרד – הן את עסקת הרכישה והן את עסקת המכירה – לפי נתוניה הספציפיים ומצבת הנכסים של התא המשפחתי.
להלן ניתוח המיסים והעלויות שיש לקחת בחשבון:
1. מס רכישה ברכישת הדירה החדשה
- הגדרת מעמד הדירה: מאחר שברשותכם דירה נוספת (דירת ההשקעה) שאינכם מוכרים, הדירה החדשה שתרכשו לא תיחשב כדירה יחידה, אלא כ״דירה נוספת” לעניין מס רכישה (אלא אם כן תימכר גם דירת ההשקעה במסגרת לוחות הזמנים הקבועים בחוק).
- שיעור המס: מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת מתחילות כיום בשיעור של 8% (מהשקל הראשון ועד לתקרה המתעדכנת מעת לעת בחוק, העומדת על כ-6 מיליון ש״ח).
- הסכום הצפוי: ברכישת דירה בשווי של כ-3,400,000 ש״ח בשיעור של 8%, מדובר בתשלום מס רכישה של כ-272,000 ש״ח.
2. מס שבח במכירת הדירה שבפרויקט הפינוי-בינוי
מס שבח הוא מס על הרווח הריאלי (השבח) שנוצר בין מחיר הרכישה של הנכס המקורי למחיר מכירתו.
- היעדר פטור דירה יחידה: מכיוון שבבעלותכם דירה נוספת (דירת ההשקעה), לא תהיו זכאים לפטור המלא של דירה יחידה (לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין).
- אופן החישוב: הרווח אינו מחושב אוטומטית כהפרש הגולמי (3.4 מיליון פחות 1.7 מיליון ש״ח). חישוב מס השבח דורש בדיקה מעמיקה של:
- מועד הרכישה המקורי: האם חל חישוב לינארי מוטב (המעניק פטור מחלק השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 וממסים בשיעור 25% רק על החלק היחסי שנצבר ממועד זה ואילך).
- הצמדה למדד וניכוי הוצאות: הפחתת מדד המחירים לצרכן, וכן ניכוי כלל ההוצאות המותרות – שכ״ט עורכי דין, דמי תיווך, אגרות, ריבית ריאלית ששולמה על משכנתה, ועוד.
- הסכם הפינוי-בינוי: יש לבחון את הוראות פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (העוסק בפינוי-בינוי) ואת תנאי ההסכם מול היזם.
3. היטל השבחה
- בעסקאות פינוי-בינוי, היזם לרוב נוטל על עצמו את תשלום היטל ההשבחה בגין התב״ע החדשה של הפרויקט.
- יחד עם זאת, במקרה שבו בעל הדירה מוכר את זכויותיו לצד שלישי בטרם השלמת הפרויקט, חובה לבדוק היטב את נוסח ההסכם מול היזם ולוודא כי אין חשיפה לתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית, וכי היזם מספק את האישורים הנדרשים לטאבו במועד המכירה.
4. עיתוי המכירה: לפני מסירת המפתח או לאחריה?
למכירת “זכויות בדירה הנבנית” (מכירה על הנייר לפני קבלת טופס 4 ומפתח) יש השלכות משפטיות, מסחריות ומיסוייות שונות מאשר למכירת דירה גמורה:
- מכירה כעת מחייבת הסבת ערבויות חוק מכר והתנהלות מול הבנק המלווה של הפרויקט.
- לעיתים, המתנה לקבלת טופס 4 וסיום הבנייה עשויה להשפיע לטובה הן על שווי השוק של הנכס והן על בהירות חבויות המס.
לסיכום והמלצה
מכירת נכס בהתחדשות עירונית ורכישת נכס חלופי במקביל לאחזקת דירת השקעה מצריכות תכנון מס מקדים ומדויק. תכנון נכון (לרבות בחינת כדאיות מכירת דירת ההשקעה, תזמון העסקאות, ובדיקת זכאות להקלות) יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.