מס רכישה – התנאים לחיוב וההטבות הקיימות בחוק

מס הרכישה הינו מס שמוטל על רוכש דירה בישראל. שיעור המס משתנה בהתאם למספר נתונים, בהם מספר הדירות בהם מחזיק הקונה, סוג הנכס (מגורים, מסחרי וכו'), מעמד הרוכש (תושב ישראל או תושב חוץ) ועוד.

במאמר מקוצר זה ברצוני לסייע בחישוב המס, לכל מי שבכוונתו לרכוש דירה:

רכישת דירת מגורים יחידה:

התנאי הוא שבמועד החתימה על הסכם הרכישה, אין בבעלות הרוכש דירה נוספת. הנכס ייחשב כדירה יחידה גם אם לרוכש בעלות בחלק מדירה נוספת שאינו עולה על שליש. כנ"ל לגבי רוכש שיש לו דירה שהשכיר בשכירות מוגנת לפני 1/1/97.

יש לשים לב כי רשות מסים תתחשב בכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור), לדוגמא יש דירה – הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה.

מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה ואלה הן נכון ליום כתיבת מאמר זה (אפריל 2015):

– על חלק השווי שעד 1,568,800 שקל: 0%

– על חלק השווי שבין 1,568,800 שקל – 1,860,790 שקל – 3.5%

– על חלק השווי שבין 1,799,605 שקל – 4,800,605 שקל – 5%

– על חלק השווי שבין 4,800,605  שקל – 16,002,015 שקל – 8%

– מעבר לכך  – 10%

רכישת דירה שנייה כאשר הרוכש מתחייב למכור את הדירה הראשונה תוך שנתיים:

אם לרוכש הדירה יש דירה נוספת שבבעלותו, שהוא מתחייב למכור אותה תוך שנתיים מהיום שרכש דירה, מדרגות המס זהות לאלה של דירת מגורים יחידה.

במצב זה יש אופציה לשלם מס רכישה לפי דירה יחידה- ואז השומה "תוקפא" עד למכירת הדירה הנוספת, או לחילופין לשלם מס גבוה לפי דירה שאינה יחידה, ולאחר המכירה לקבל החזר מרשויות המס (היתרון בחלופה זו היא שרשויות המס מנפיקות אישור מס רכישה וניתן יהיה להעביר את הדירה על שם הקונה בטאבו).

אם חלילה לא מוכרים את הדירה תוך שנתיים, מתווספים לחוב גם קנס והפרשי הצמדה וריבית.

דירה נוספת ואין כוונה למכור

מס שחל על דירה שאינה יחידה (ואין זה משנה אם הדירה היא שנייה או שלישית).

ואלה הן מדרגות המס עד ליום ה-30.6.2015 (תאריך שנקבע לאור פירוק הממשלה):

– על חלק השווי שעד 1,162,120 שקל: 5%

– על חלק השווי שבין 1,123,910 – 3,486,350 שקל: 6%

– על חלק השווי שבין 3,486,350  שקל – 4,800,605 שקל – 7%

– על חלק השווי שבין 4,800,605 שקל – 16,002,015 שקל – 8%

– על חלק השווי שמעל– 16,002,015 שקל – 10%

רכישת דירה על ידי נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חלל:

נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחתו של חלל צה"ל ישלמו מס מופחת של חצי אחוז מסכום העסקה. ההטבה מוגבלת לפעמיים.

רכישת נכס שאינו דירה למגורים:  

המס על רכישת נכסים כגון חנות, מגרש, בניין וכו',  הינו 6%. ואולם, החוק מאפשר לקבל החזר של 1/6 מהמס אם הוא לא נתבע כניכוי במס הכנסה, הרכישה היא של זכות במקרקעין שאפשר לבנות עליה לפחות דירה אחת למגורים והתקבל היתר בניה תוך שנתיים מיום הרכישה.

רכישת דירה על ידי תושב חוץ  / עולה חדש:

במקרה זה מדרגות מס הרכישה זהות לסעיף הקודם (דירה נוספת), גם אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה.

אם מדובר בעולה חדש הוא זכאי להקלה במס אם הוא רוכש דירת מגורים או עסק. ההטבה היא חד-פעמית לנכס ומוגבלת בזמן: משנה לפני העלייה לישראל ועד 7 שנים לאחריה.

שיעור המס, נכון להיום על חלק השווי שעד 1,700,220 שקל  הוא0.5% ומעבר לכך – 5%.

ואולם, על העולה החדש לבדוק היטב לפני מימוש ההטבה, שכן אם מדובר בדירה יחידה, פעמים רבות שיעור המס שהיא מקנה עדיף על הטבת העולה.

יחד עם זאת, כשעולה רוכש דירה ראשונה, למשל, בשווי של חמישה מיליון שקל והוא נשוי לאשה ישראלית שיש לה דירה נוספת מלפני הנישואין עדיף לו להשתמש בהקלה של עולה חדש. מאידך, אם הוא קונה דירה זולה ומתעתד לקנות דירה יקרה יותר בשבע השנים הקרובות, עדיף שישמור את ההטבה לדירה היקרה.

מתנה בין קרובים:

כשהנכס מועבר במתנה לקרוב משפחה כמו בן זוג, הורה, צאצא, בן זוגו, אח או אחות, ישלם הרוכש שליש ממס הרכישה הרגיל בו היה חייב. זהירות! מתנה לגיס חייבת במס מלא.

מכירת דירה ללא תמורה מיחיד לבן זוג:

שימו לב! פעולה כזו פטורה לחלוטין ממס אם בני הזוג גרים יחד, אבל אם לא יהיה עליהם לשלם שליש ממס הרכישה. ידוע בציבור נחשב בן זוג.

העברת נכס בין בני זוג בהליך גירושין:

פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה.

בני זוג הרוכשים דירה כשלאחד יש דירה נוספת מלפני הנישואין ולשני אין:

כתבתי על כך מאמר נפרד אותו ניתן לקרא באתר האינטרנט שלי.

ובקצרה- במצב כזה, כל אחד מהם ישלם לפי מדרגות מס הרכישה המתאימות לו לפי שווי הדירה כולה, חלקי שניים.

הכותבת הינה בעלים של משרד עורכי דין יפית יוחפז, אשר מתמחה בתחום המקרקעין, בדיני ירושה, ובתחום האזרחי- מסחרי.

האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.