רוכשים דירה מקבלן?

טיפים מעשיים להגנה על הכסף שלכם:

מצאתם את דירת חלומותיכם עם הכניסה המרשימה, החדרים המרווחים, חדר הארונות ומרפסת השמש. יחד עם זאת, לפי שתנוחו על זרי הדפנה ותבחרו את הריהוט ההולם, עומד לפניכם אתגר: חתימה על הסכם לרכישת הדירה מידי הקבלן או היזם.

הסכמי הקבלן, ברובם המוחלט, מוטים לטובת הקבלן, ולרוב אינם מספקים את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.

לפיכך, מקובל ואף הכרחי לערוך נספח שינויים בהסכם הקבלני. לצורך כך, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שתחום עיסוקו מקרקעין, שינהל עבורכם את המשא ומתן עם הקבלן, וידאג להכניס שינויים שיגנו עליכם, בטרם תחתמו על הסכם המכר.

לתפקיד עורך הדין ברכישת דירה מקבלן ישנה חשיבות מהותית והכרחית בשל מספר רב של היבטים.

במאמר זה אתייחס לחשיבות תפקידו של עורך הדין לוודא כי כספי התמורה שמשולמים לידי הקבלן מובטחים.

חלק גדול מן הדירות אשר נרכשות על ידי רוכשים הינן דירות "על הנייר", קרי: דירות אשר בנייתן טרם החלה או שהן בשלבי בנייה התחלתיים. כדי למנוע מצב בו רוכשי דירות משלמים כספים רבים, כאשר הבניה עדיין בחיתוליה, שאז הם חשופים למצב בו הקבלן פושט רגל והבניה לא מושלמת, חוקק חוק המכר (דירות) הבטחת השקעתם של רוכשי דירות. תשלום סך של מעל 7% משווי הדירה מחייב את הקבלן לתת ערבויות על פי החוק.

בהתאם לחוק, חובה על מוכר דירה (קבלן) לתת בטוחות לכספים אשר משולמים על ידי רוכשי הדירה. החוק לאחר תיקונו קובע כי יש לתת בטוחה לכל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בקשר עם העסקה.  חוק זה עבר שינוי וחידוש משמעותי בעקבות פרשת חפציבה, כאשר בעקבותיה נותרו רוכשי דירות ללא הגנה מספקת.

בחוק  נקבע כי לכל פרויקט חייב להיות חשבון ליווי בנקאי סגור. כל סכום המועבר על ידי רוכש חייב להיות מופקד אך ורק בחשבון הליווי, וגם הליווי הפיננסי של הבנק ייעשה אך ורק דרכו.

כדי למנוע מצב בו כספים לא נכנסים לחשבון הליווי (כבמקרה פרשת חפציבה) יצר המחוקק מכשיר אשר מחייב ביצוע תשלומים אך ורק באמצעות שוברים אותם ינפיק הבנק המלווה. לשון אחר, המוכר יקבל את הכספים אך ורק דרך חשבון הליווי כולל אלה שמקורם בהלוואות משכנתא וזאת באמצעות תשלומי השוברים.

על עורך דין מקרקעין המייצג את הרוכש בעסקת המכר לוודא כי המוכר עומד בדרישות החוק במלואן.

זכרו, רכישת דירה מקבלן הינה עסקה מיוחדת, מורכבות ומסובכת אשר אין להקל בה ראש. לכן, מומלץ מאד כבר בשלב הראשוני לפנות לעו"ד מיומן ומנוסה בתחום אשר ילווה אתכם בכל התהליך מראשיתו ועד סופו.

אין בסקירה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

 אם אתם זקוקים לשירותי עורך דין בתחום המקרקעין, הינכם מוזמנים לפנות למשרדינו לקבלת מידע וייעוץ ונשמח לעמוד לרשותכם ולהעניק את מיטב השירות עבורכם.

עו"ד יפית יוחפז

עו"ד נדלן